23.12.2021, 07:52

Društvo arhitekata: Izmene plana moraju ići u prilog odgovornom odnosu prema Divčibarama

Društvo arhitekata Valjeva je Gradskoj upravi dostavilo primedbe na Nacrt izmena i dopuna plana generalne regulacije za turistički centar Divčibare-treća izmena. Primedbe i komentare, koji su dostavljeni za vreme trajanja javnog uvida, podržalo je 42 arhitekata i urbanista Društva arhitekata Valjeva.

 

U odgovoru dostavljenom Kolubarskim.rs o tome kakav je stav Društva arhitekata i koje su osnovne zamerke na novi plan Divčibara, valjevske arhitekte navode da "podržavaju preispitivanje i unapređenje postojećih planskih rešenja, ali moraju ići u prilog održivom, racionalnom i odgovornom odnosu prema Divčibarama", što su napisali i u dopisu dostavljenom Gradskoj upravi.

 

"Imajući u vidu značaj Divčibara za turistički razvoj valjevskog kraja i istovremenu važnost očuvanja prirodnih vrednosti, smatramo da kontrolisan i promišljen razvoj ovog turističkog mesta mora biti imperativ. Iako podržavamo preispitivanje i unapređenje postojećih planskih rešenja, predložena izmena plana po skraćenom postupku uz radikalne izmene u postojećem razvojnom konceptu i ozbiljne manjkavosti u planiranju i uređenju prostora ne ide u prilog održivom, racionalnom i odgovornom odnosu prema Divčibarama. U želji da doprinesemo kvalitetnijem pristupu u ovom postupku, moramo da ukažemo na probleme proceduralne i stručne prirode, koji ukazuju na to da je ovakav Nacrt plana neadekvatan i štetan za Divčibare", navodi Društvo arhitekata Valjeva.

 

Primedbe i komentare na Nacrt izmena i dopuna plana generalne regulacije za turistički centar Divčibare - treća izmena, koje je Društvo arhitekata uputilo Gradskoj upravi, prenosimo u celini.

 

1. PROCEDURA IZMENE PLANA

 

Prema Odluci o izmeni i dopuni Plana generalne regulacije za turistički centar Divčibare-treća izmena, koju je usvojila Skupština grada (u daljem tekstu: Odluka), izmena plana se sprovodi prema skraćenom postupku.

 

Uvidom u Nacrt izmene plana smo utvrdili da su prekoračeni parametri koji dozvoljavaju izmenu plana po skraćenom postupku, jer je izmenjeno više od 50 posto teksta i više od 1/3 grafičkih priloga i da je obavezni rani javni uvid izostao.

 

Kao jedan od najočiglednijih izmena u nameni površina ističemo umanjenje površine u nameni Ostale zelene površine za oko 37 hektara i postavljamo pitanje razloga za ovu promenu.

 

 

 

PRIMEDBA 1: PROCEDURA IZMENE PLANA JE NEZAKONITA. DONETI NOVU ODLUKU O IZMENI PLANA.

 

2. INFRASTRUKTURA

   * Cilj plana iz Odluke: usklađivanje planskih rešenja za potrebe izgradnje infrastrukturnih mreža predviđenih novom tehničkom dokumentacijom

 

Izmenjenim rešenjem kanalizacione mreže ukinute su planirane javne trase fekalne kanalizacije u delovima, ranije izgrađenim, u izgradnji ili planiranim za izgradnju objekata, jer pripadaju potisnom sistemu. Ovaj stav je potpuno suprotan ideji da se Divčibare razvijaju kao turistički centar i vazdušna banja, jer ne daje ni mogućnost, kao postojeći plan, da se kanalizacija izgradi u centralnim i izgrađenim područjima (da se ukinu postojeće septičke jame). Princip da u jednom naselju bude zastupljena isključivo gravitaciona kanalizacija je zastareo i neprihvatljiv i direktno ugrožava razvoj Divčibara. Na primer, celo područje severno od planirane obilaznice je ostalo uskraćeno za mogućnost priključenja na kanalizacionu mrežu, iako je tamo izgrađen veliki broj objekata.

 

Podržavamo izmene koje su u cilju produženja primarnih tokova i proširenja mreže infrastrukture, ali tražimo da se ispita potreba radikalnih izmena na saobraćajnoj mreži koja prati nove tokove kanalizacije.

 

PRIMEDBA 2: PLANOM OBEZBEDITI INFRASTURKTURNU OPREMLJENOST CELOKUPNOG GRAĐEVINSKOG PODRUČJA.

 

3. SAOBRAĆAJNO REŠENJE

* Cilj plana iz Odluke: sagledavanje održivosti saobraćajnih površina u centralnom delu Plana

 

3.1. Smatramo da obilaznicu koja je predviđena Nacrtom izmene plana treba ukinuti iz sledećih razloga:

 

    • Za obilaznicom ne postoji realna potreba imajući u vidu frekvenciju tranzitnog saobraćaja. Da li postoji saobraćajna analiza/predviđanje povećanja toka tranzitnog saobraćaja na Divčibarama koja bi ukazala na ovu potrebu u budućnosti? Ukoliko postoji, da li je predlog obilaznice proizašao iz predloga relevantnih institucija (Putevi Srbije) i stručnjaka iz ove oblasti?

 

    • Obilaznice se grade oko, a ne kroz naseljena mesta. Predviđena trasa ide kroz prilično izgrađenu zonu Divčibara, čija frekventnost može ugroziti privatnost i adekvatno saobraćajno priključenje velikog broja postojećih i budućih objekata. Jedna od omiljenih šetnih trasa za posetioce Divčibara, koji se opredeljuju za uređene pešačke tokove je ova zona.

 

    •  Uvođenjem obilaznice koja ima status državnog puta se onemogućuje direktan priključak parcela na planiranu obilaznicu, pa Nacrt plana predviđa veliki broj sekundarnih saobraćajnica, koje bi se formirale samo u tu svrhu, što je krajnje neracionalno i neodrživo sa ekonomskog aspekta, kao i aspekta izvesnosti realizacije. 

 

3.2. U praksi smo imali priliku da se susretnemo sa problemima koji nastaju zbog potrebe priključenja pojedinih parcela na postojeći državni put koji prolazi kroz centar Divčibara (Valjevska ulica) jer Putevi Srbije ne dozvoljavaju priključenje za svaku parcelu, a sekundarnih saobraćajnica koje obezbeđuju pristup svima nema. Potrebno je sprovesti do kraja proceduru proglašenja ove ulice za gradsku saobraćajnicu na trasi državnog puta, u smislu neophodnog proglašenja upravljača javnog puta od strane nadležnih organa Grada Valjeva, kako ne bi bio zaustavljen razvoj koji je planom predviđen duž ove trase.

 

3.3. Saobraćajnice oko zaštićenih područja u suprotnosti sa principima uspostavljenim ranijim planskim dokumentima:

 

U važećem planu značajno centralno mesto i najveći prirodni resurs na području plana predstavljaju tresetišta Divčibara. U ranijim planskim rešenjima su po obodu tresetišta planirane pešačke i biciklističke staze. Iako je u Nacrtu izmene plana ovo područje označeno kao prioritetno za zaštitu, ovaj dragoceni prirodni resurs je ugrožen brojnim novim ulicama, koje su saobraćajno i urbanistički neopravdane, kao na primer KP 79 i KP 18 (PRILOG PROMENA NAMENE Slike 2 i 4).

 

3.4. Poprečni profili pojedinih saobraćajnica odstupaju od profila iz važećeg plana. Pozivajući se na kontinuitet planske dokumentacije, po kojoj je sproveden veliki broj parcelacija i preparcelacija na području plana, postavljamo pitanje razloga promene profila saobraćajnica, kao i regulacionih i građevinskih linija. Da li je obrađivač svestan tereta koji se ponovo stavlja na vlasnike parcela, koje su već formirane po pravilima važećeg plana. Ima li za ovo realnog funkcionalnog i tehničkog opravdanja?

 

Imajući u vidu sve gore navedeno, postavlja se pitanje da li novo saobraćajno rešenje donosi više štete ili koristi?

 

PRIMEDBA 3: UKINUTI OBILAZNICU I SAOBRAĆAJNICE KOJE UGROŽAVAJU ZAŠTIĆENA PRIRODNA DOBRA, PROMENE ŠIRINA ULICA IZVRŠITI SAMO GDE JE IZ TEHNIČKIH RAZLOGA NEOPHODNO

 

4. KOMPATIBILNOST NAMENA

   * Cilj plana iz Odluke: preispitivanje tekstualnog dela plana koji se odnosi na kompatibilne namene i urbanističke parametre izgradnje

 

Izmenom pravila građenja i uvođenjem potpuno suprotnog smera u kompatibilnosti namena, u kojima se parametri većih indeksa izgradnje dozvoljavaju u zonama sa manjim indeksima, u potpunosti je izmenjen prvobitni koncept razvoja Divčibara iz osnovnog plana, pa se evidentno suzbija izgradnja apartmanskih objekata, a favorizuje izgradnja hotelskih kompleksa. Bez ideje da kvalitativno ocenjujemo ovu odluku, napominjemo da ona predstavlja prekid u kontinuitetu već započetog razvoja i postavljamo pitanje da li je ova promena razvojne strategije adekvatno analizirana od strane Gradske uprave Valjeva sa ekonomskih, socijalnih i turističkih aspekata.

 

Preispitivanje plana kroz skraćeni postupak, gde je trebalo korigovati, pojasniti i dati smernice u primeni postojećih pravila na osnovu iskustva i problema koji su uočeni od poslednje izmene 2019. godine, preraslo je u izradu potpuno novih pravila i isključivih namena, sa potpuno drugačijim efektima na razvoj naselja i na životnu sredinu, što je u suprotnosti sa Zakonom o planiranju i izgradnji. Ukoliko se htelo da razvoj turističkog mesta ide u nekom drugom smeru – visoko komercijalnog hotelskog turizma, umesto započetog apartmanskog, porodičnog, dečijeg, sportsko-rekreativnog turizma, koji ne proizvode negativne efekte na životnu sredinu kao hoteli (povišen nivo buke i otpadne vode iz složenih sistema, povećana potreba za korišćenjem električne energije i koji podležu obaveznoj proceni uticaja na životnu sredinu  prema zakonu), moralo se pristupiti pažljivoj izradi novog plana sa anketiranjem svih postojećih i potencijalnih aktera u razvoju, stručnih službi, pojedinaca i javnosti, uz izradu odgovarajućih studija i poštovanje zakonskih procedura.

 

PRIMEDBA 4: DONETI NOVU ODLUKU O IZMENI PLANA I USKLADITI JE SA OSNOVNIM CILJEVIMA IZRADE UZ PRETHODNO DONOŠENJE NOVE STRATEGIJE RAZVOJA DIVČIBARA I ODGOVARAJUĆE ZAKONSKE PROCEDURE (PROCENA UTICAJA NA ŽIVOTNU SREDINU)

 

5. PRAVILA GRAĐENJA

   * Cilj plana iz Odluke: preispitivanje tekstualnog dela plana koji se odnosi na kompatibilne namene i urbanističke parametre izgradnje

 

U delu pravila građenja je evidentna neusklađenost teksta plana sa Zakonom o planiranju i izgradnji (član 31) i Pravilnikom o  sadržini, načinu i postupku izrade dokumenata prostornog i urbanističkog planiranja (Sl. glasnik RS 32/2019), jer nisu definisani obavezni parametri: spratnost i visina objekata (naročito za hotele), a istovremeno su primenjeni indeksi zauzetosti i indeksi izgrađenosti što je protivzakonito. Napominjemo da je indeks izgrađenosti prethodnim izmenama plana izbačen iz upotrebe zbog zloupotreba u prikazivanju korisnih površina u potkrovljima.

 

Iako podržavamo definisanje minimalnog procenta zelenih površina na parceli, smatramo da isti nije dobro procenjen, jer je date parametre izgradnje nemoguće uklopiti bez izgradnje podzemnih garaža za svaki objekat, što je neracionalno sa aspekta geotehničkih uslova terena na samom području Divčibara. Traženi parametar parkiranja 1PM za 1 apartman je neprimeren za kategoriju povremenog boravka i dovešće do preizgrađenosti ovih funkcija, kako nadzemnih, tako i podzemnih. U realnosti ovaj broj parking mesta je nepotreban osim u nekoliko vršnih trenutaka turističke sezone, kada predviđeni javni parkinzi mogu kompenzovati nedostatak.

 

Pored ovoga, uvođenje obračuna elemenata parternog uređenja u 50% dozvoljene izgrađenosti parcela sadržajima koji nisu zelenilo, otvara veliki prostor za manipulacije. U nekim drugim planskim rešenjima se, na primer, daje mogućnost da se raster elementi na parking mestima u nekom procentu obračunaju u zelenilo. Takođe, u predloženom tekstu su dvosmisleno definisana pravila uklanjanja pojedinačnih stabala u zonama koje su predviđene za izgradnju, što daje slobodu Komisiji za planove grada Valjeva za različit pristup u pojedinačnim predmetima.

 

Predloženim promenama u oblikovanju objekata se remeti već prepoznatljiv pejzaž Divčibara, sa datim padovima krova od 45-50% (ekviv. 24-27°) koji su neprimereni za planinsku arhitekturu. Odrednica spratnosti kroz parametar dve vidljive etaže ingoriše u potpunosti problematiku velikih padova terena i implicira velika nasipanja i ukopavanja. Postavlja se pitanje šta su dve vidljive etaže (suteren i prizemlje, prizemlje i potkrovlje, prizemlje i sprat?)

 

PRIMEDBA 5: PRAVILA UREĐENJA I GRAĐENJA DEFINISATI U SKLADU SA ZAKONOM I PRAVILNIKOM JASNO I NEDVOSMISLENO, TAKO DA BUDU REALNO SPROVODLjIVA I DA OBUHVATE SVE PARAMETRE U CILJU EFIKASNE PRIMENE

 

6. TRG

 

Iako evidentiramo problem nedostatka kvalitetnog javnog prostora koji bi podržao turističku ekspanziju Divčibara, način na koji je determinisan centralni trg je krajnje proizvoljan. Nije jasan odnos između privatnog i javnog vlasništva na celoj planiranoj površini trga i odnos prema postojećim uslužnim sadržajima u ovoj zoni. Smatramo da posebno treba preispitati pitanje najbolje pozicije trga, jer predložena pozicija nema adekvatne postorne kapacitete. Realizaciju trga bi moralo da prati sprovođenje arhitektonsko-urbanističkog konkursa kako bi se stvorio kvalitetan osnov za sledeći obavezan korak- izrada Plana detaljne regulacije (ni jedno ni drugo ovim Nacrtom izmene plana nije predviđeno).

 

PRIMEDBA 6: PREDVIDETI OBAVEZU RASPISIVANJA ARHITEKTONSKO- URBANISTIČKOG KONKURSA ZA TRG I  OBAVEZNE IZRADE PLANA DETALJNE REGULACIJE

 

7. PLAN DETALJNE REGULACIJE

  * Cilj plana iz Odluke: razmatranje potrebe definisanja zona, odnosno delova naseljenog mesta Divčibare kroz obavezu donošenja plana detaljne regulacije sa propisanom zabranom izgradnje u skladu sa zakonom;

 

Umesto inicijalne ideje da se deo plana razradi planom detaljne regulacije i zabrani izgradnja dok se isti ne donese, a maksimalno godinu dana prema zakonu, ova izmena plana na perfidan način brani izgradnju na postojećem građevinskom  području plana kroz pravila koja se međusobno potiru i svode na moguću vikend izgradnju u centralnim i atraktivnim delovima, dok se postojeće zelenilo pretvara u novo građevinsko područje i to sa isključivom namenom hotela, koja u svemu dobija prednost u odnosu na započeti apartmanski i porodično-rekreativni vid turizma.

 

PRIMEDBA 7: NACRT IZMENE PLANA NIJE U SLADU SA ODLUKOM JER NE DEFINIŠE ZONU ZA OBAVEZNU IZRADU PLANA DETALJNE REGULACIJE.

 

8. PITANJE KONTINUITETA PLANSKE DOKUMENTACIJE

 

Podsetićemo na dug kontinuitet planske dokumentacije za područje Divčibara. Važećem planu je prethodila realizacija konkursa za idejno arhitektonsko-urbanističko rešenje centra Divčibara 2005. godine, koji je bio osnov za dalji planski razvoj.  PGR za turistički centar Divčibare donet je 2008. (21/2008), nakon čega su usledile dve izmene i dopune ovog plana. Prva izmena plana je urađena 2015. (veće izmene - ukinuto jezero u centru itd.). Druga manja izmena plana je urađena 2019. Sva ova tri dokumenta je radio IAUS (Institut za arhitekturu i urbanizam Srbije).

 

PRIMEDBA 8 OPRAVDANO IZRAŽAVAMO SUMNJU DA JE NOVOM RAZVOJNOM KONCEPTU, KOJI SE OVIM NACRTOM IZMENA PLANA  UVODI, PRISTUPLJENO BAR SLIČNOM STUDIOZNOŠĆU I STRUČNOŠĆU UZ ANGAŽOVANjE RELEVANTNIH AKTERA, KAO ŠTO JE TO BIO SLUČAJ PRILIKOM IZRADE PRETHODNIH PLANSKIH DOKUMENATA ZA PODRUČJE DIVČIBARA

 

 

9. RAZNO

 

Izmenom plana nije objašnjeno kako se tretiraju postojeće parcele, koje u svom sastavu imaju više namena. Veoma je čest slučaj da je na parceli neka od namena koja omogućava izgradnju objekata zajedno sa ostalim zelenim površinama. Važeći plan objašnjava kako se primenjuju pravila građenja na ovakve parcele, ali ne i pravila parcelacije.

 

Nisu definisana pravila uređenja javnih i ostalih zelenih površina.

 

Nisu data pravila za određivanje zemljišta za redovnu upotrebu objekata, u skladu sa Zakonom, a koja su utvrđena važećim planom i u prethodnom periodu su se primenjivala u značajnom broju slučajeva.

 

ZAKLjUČAK:

 

Imajući u vidu ovako radikalne promene u pristupu, smatramo da je predložena izmena planskog dokumenta prevazišla inicijalnu ideju iz Odluke da se sprovede po skraćenom postupku.

 

PREDLOŽENI NACRT IZMENE PLANA JE U OVOJ FAZI NEMOGUĆE KVALITETNO KORIGOVATI I TREBA GA U POTPUNOSTI POVUĆI IZ DALJE PROCEDURE.

 

Višegodišnjom implementacijom važećeg plana od strane velikog broja članova Društva arhitekata Valjeva, smatramo da važeći plan predstavlja dobru osnovu, i da se uz određene korekcije može obezbediti kvalitetnije sprovođenje. U slučaju odluke o promeni parametara izgradnje se najpre moraju definisati nedostaci postojećeg plana i nova razvojna strategija uz izradu odgovarajućih studija, ukoliko za njom postoji potreba (možemo navesti samo neke od problema postojećeg plana: preciznije definisanje volumena krovnih badža, pojašnjenje oko pravila za uklanjanje drveća u građevinskom području, stambena funkcija suterenskih prostora, javni sadržaji u centralnoj zoni plana, itd).

 

Stojimo na raspolaganju za saradnju po pitanju analize problema postojećeg plana i apelujemo da se izmene plana sprovode studioznije i kvalitetnije.

 

Društvo arhitekata Valjeva